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Síndico novo! Por onde começar

11/06/2018

Se você acaba de ser eleito síndico e é novo na gestão de condomínios, não sabe exatamente por onde começar, este post reúne algumas dicas que podem lhe ajudar muito.


Para o perfeito funcionamento de todo condomínio é imprescindível a gerência de um bom síndico. Geralmente ele é morador e é responsável pela gestão do mesmo visando manter a ordem, a segurança, a tranquilidade, a limpeza, a legalidade, dentre outras coisas. É quem responde civil e criminalmente pela execução dos atos administrativos e, dentre os deveres do síndico.


Veja um resumo das principais ações que você deve realizar ao acabar de assumir a gestão de um condomínio.



A Lei


Primeiramente veja abaixo as atribuições do síndico segundo o código civil:


Código Civil, Art. 1.348. Compete ao síndico:


I – convocar a assembleia dos condôminos;


II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;


III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;


IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;


V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;


VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;


VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;


VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;


IX – realizar o seguro da edificação.



  • 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

  • 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.



Principais Ações


1 – O que eu herdei?



  1. a) Faça um apanhado geral da situação do condomínio, veja quais os registros da gestão anterior, se a documentação do condomínio está regularizada, como está a conservação da estrutura física, se existem pendências, processos em andamento. Isso já irá apontar algumas prioridades, como possíveis problemas estruturais, irregularidades ou problemas graves deixados pela antiga gestão.

  2. b) Saber o que você herdou também implica em conhecer a legislação. Em todas as suas ações esteja sempre respaldado pela lei e pela convenção do condomínio, leia e tenha-os sempre à mão, principalmente o Regimento Interno. Desde que aplicados corretamente eles já trazem uma solução para os principais problemas que podem surgir no dia a dia do condomínio.



2 – Saúde Financeira


Verifique o caixa e as contas do condomínio, quanto tem de receita e de despesas, se existem pendências, dívidas, inadimplência. Descobrir como está a saúde financeira condomínio o levará ao próximo passo.


3 – Conheça os colaboradores


Identifique os funcionários diretos e terceirizados, a administradora ou escritório de contabilidade e os demais prestadores de serviço. Faça uma análise do serviço ou função realizada e do valor pago para cada um deles. Pesquise em outros condomínios qual o valor gasto em média com cada um desses colaboradores e serviços e, se necessário, renegocie os contratos e faça ajustes visando economia.


4 – Quais são os procedimentos


Verifique se na rotina operacional do condomínio existem procedimentos e se estão de acordo com o regimento interno. Analise se os procedimentos são adequados e estão sendo cumpridos. Segurança e registros na portaria, organização da zeladoria, rotinas de trabalho, eficiência e economia na limpeza. Todas as atividades devem seguir procedimentos definidos e adequados para evitar problemas.



5 – Manutenções


Verifique quais são os ambientes e equipamentos que precisam de manutenção, como: elevadores, portões, sistemas de segurança, tubulações, lajes, trincas, infiltrações, para-raios, etc. Faça sempre a manutenção preventiva pois a emergencial é muito mais cara e causa muito transtorno.


6 – Comunicação


Verifique como vem sendo feita a comunicação no condomínio. Se ela não é eficaz ou padronizada você deve implementar melhorias. Sem uma boa comunicação você não conseguirá executar as outras ações que citei aqui. Atualmente existem ferramentas que podem lhe ajudar não só na comunicação mas em toda a operação do condomínio.


Estas são algumas dicas para começar que são válidas independente do perfil do seu condomínio. Tenha paciência, trabalhe com dedicação e busque apoio de bons parceiros. O resultado virá, você ganhará grandes experiências e será gratificante tornar o seu condomínio um lugar ainda melhor para se morar.